Hububat kuraklık dinlemedi

Türkiye'nin hububat ambarı Konya'da, kuraklığa rağmen uzun yıllar ortalamasının üzerinde bir rekolte bekleniyor KONYA  - Konya Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürü Seyfettin Baydar, Türkiye'nin hububat ambarı
...

Fransız tohum devi, yatırım için Türkiye'yi seçti

ALİ EKBER YILDIRIM İZMİR - Dünyanın 4. büyük tohum firması, Fransa merkezli Limagrain, yatırım için Türkiye’yi seçti. Tohum işleme konusunda Fransa’da 2 fabrikası olan Limagrain 3.
...
Istanbul Altin Rafineri
Anasayfa | KÖŞE YAZILARI | Zıraat Mühendisi Korkmaz MERT | KAPİTALİZASYON FAİZ ORANLARI VE OBJEKTİF DEGER TESPİTİ

KAPİTALİZASYON FAİZ ORANLARI VE OBJEKTİF DEGER TESPİTİ

Bu konu tarihinde yayınlandı  8956 defa okundu  ve  1 adet farklı yorum eklendi.
Yazı ebatı: Decrease font Enlarge font

image004Tarımsal varlıkların kıymet takdiri , arazinin yıllık net getirisi ( Rantı ) baz olarak ele alınır ve hesabı yapılır. Hesaplamalarda iki unsur ön plana çıkar,  bunlar Kapitalizasyon  faiz oranı ve objektif değer artışı. Bu iki oran üzerinde yapılan oynamalar arazinin değerinin istenilen oranda artmasına yada azalmasına neden olur. Yani arazinin üzerindeki ürün deseninden ziyade bu iki oranın gerçeğe yakın olarak bulunması, gerçek manada arazinin değerini ortaya çıkarır.

Arazinin Pazar değeri klasik manada  :

 Pazar değeri ( D ) =  Arazinin Yıllık Net Geliri ( Rantı )( R ) / Kapitalizasyon Faiz Oranı ( f )

Formülü ile  bulunur.  Buradan arazinin net geliri ile pazar değerleri arasındaki  ( f = R/D )  ilişkiden faydalanılarak kapitalizasyon faiz oranı bulunur.

Kapitalizasyon faiz oranı  araziye yatırılan sermayenin kullanılma hakkı olarak tarif edilmekte. Arazinin kapitalizasyon faiz oranının bulunması oldukça güç bir işlemdir. Bazı ilim adamları ; bir yıl vadeli tasarruf mevduatı ile süreklilik ve güvence yönünden araziye benzer yatırımlar olarak kabul edilen uzun vadeli şirket ve devlet tahvilleri faiz oranları, ipotek karşılığı alınan orta ve uzun vadeli tarımsal kredi faiz oranları ve Pazar yaklaşımı gibidir denilmektedir. Oysa ülkemizde istikrarlı bir faiz ve ekonomik  durumun söz konusu olmamasından, her zaman faiz gelirleri arazi gelirinden fazla olmuştur. Kısacası  ülkemizde kapitalizasyon faiz oranın hesaplanmasının objektif olması çok zor gözükmektedir.

 

 Kapitalizasyon faiz oranı üzerinde etkili olan faktörler

  • Arazinin yerleşim yerine yakınlığı/Uzaklığı
  • Yakın olduğu yerleşim yerindeki nüfus yoğunluğu
  • Ulaşım imkan durumu
  • Ürün Pazar durumu
  • Arazinin büyüklük /Küçüklük durumu
  • Mülkiyet emniyeti
  • Alım satım kolaylığı/ zorluğu
  • Kadastro çalışmalarının durumu
  • Arazinin sulanma,topoğrafik yapısı, deniz ve göl kıyılarına yakınlığı
  • Belediye hizmetlerinden yararlanabilme durumu

Yargıtay uygulamalarında ,ülkenin coğrafi konumu,iklim şartları, topoğrafik yapı,toprak yapısı,verimliliğe etkili olan diğer unsurlar ve bölgenin konumu dikkate alınarak kapitalizasyon faizi %3 ile %15   arasında kabul edilmiştir.   

  Ülkemizde bölgelere ,illere ve özel iklim gösteren yerlere göre kapitalizasyon  faizini belirleyecek detaylı bir çalışma bulunmamaktadır. Ancak  2000 -2004 yılları arasında az da olsa böyle bir çalışma   Doç.Dr.Harun TANRIVERMİŞ  Hocanın , Yüksek Lisans  öğrencilerince  yapılmıştır.                                            

   Kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesinde arazinin topoğrafik yapısı ve tarıma elverişliliği, sulana bilirliği ve pazara yakınlığı çok  önemlidir. Bu oranların tespiti kadar uygulaması da önemlidir. Bir puan aşağı veya yukarı  fiyatlarda önemli oynamalara neden olmaktadır. Komisyon üyeleri bu konuda iyi bir bilgilendirme , veri toplama ( İl, İlçe Tarım müdürlüğünden, Ziraat Odalarından, Tarım Kredi Koparatiflerinden  ) ,araziyi bizzat gidip yerinde görme gibi çalışmaları hiçbir etki altında kalmadan yapmalıdır.

Objektif değer artışı belirlenmesinde en önemli kriter , yukarıda bahse konu olan değer dışında arazinin değerinin artışına neden olacak başka  bir unsur var ise o zaman objektif değer artışı komisyon üyelerince tespit edilir. Yargıtay kararları  objektif değer artışının % 100 geçmeyecek nispet de olacağı  yönündedir. Günümüzde Bazı Üniversite hocaları kıymet takdirinde objektif değer artışının olmaması gerektiğini ve bunun mükerrer ödeme olacağı yönünde görüş bildirmektedirler. Oysa  aynı özellik ve şartları taşıyan iki arazinin birinin yanından Karayollarının geçmesi ve o arazide dinlenme, konaklama vb. gibi tesislerin kurulma imkanının diğer araziye göre daha fazla olması iki arazi arasında doğal olarak fiyat farkını ortaya çıkarır. Eğer Tarımsal net gelire göre hesaplama yapılmış olsa iki sininde fiyatının aynı çıkması gerekir. Komisyon üyelerin kıymet takdiri yaparken bu konulara göre objektif değer artımı yapması zorunlu olmaktadır.

Diğer yazımızda peyzaj ve Meyve ağaçlarının değerlerinin belirlenmesine çalışacağız. 

Korkmaz MERT

Ziraat Mühendisi

Yorum beslemesine abone olun Yorumlar (1 gönderilen)

avatar
veron35 29/03/2007 00:01:00
açıklamalarınız bana çok yardımcı oldu..meslektaşınız olarak teşekkürlerimi sunar, bu tür faydalı paylaşımlarınızın devamını beklerim.
toplam: 1 | gösteriliyor: 1 - 1

Yorum gönder

  • Kalın
  • Italik
  • Altı çizili
  • Alıntı

Lütfen resimde gördüğünüz kodu girin:

Captcha
  • Arkadaşına gönder Arkadaşına gönder
  • Sayfayı yazdır Sayfayı yazdır

Etiket:

Bu yazı için etiket yok

Bu yazıyı oyla

0